Indien u buitenlands vastgoed bezit in box 3, dan is het belangrijk om goed op te letten bij het invullen van het OWR-formulier (Opgaaf Werkelijk Rendement). De zogenoemde tegenbewijsregeling biedt u de mogelijkheid uw werkelijke rendement op te geven wanneer dit lager is dan het door de Belastingdienst vastgestelde forfaitaire rendement. Hoewel dit op het eerste gezicht gunstig lijkt, hoeft dat in de praktijk niet altijd zo te zijn. Met name wanneer u buitenlands vastgoed bezit, kan de uitkomst zelfs ongunstig uitpakken.

Hoe werkt box 3 met buitenlands vastgoed?
Nederland heft belasting over het volledige box 3-vermogen, dus ook over vermogen dat zich in het buitenland bevindt, zoals een vakantiehuis. Tegelijkertijd mag het buitenland ook belasting heffen over datzelfde vastgoed. Om dubbele belasting te voorkomen, geeft Nederland doorgaans een zogeheten aftrek ter voorkoming van dubbele belasting (hierna: aftrek).

Hoe groot die aftrek is, hangt af van een verhouding (een breuk). Met deze breuk wordt de uiteindelijke aftrek in een formule berekend. Afhankelijk van welk systeem wordt gebruikt – het forfaitaire of het werkelijke rendement – ziet deze breuk er anders uit.

Forfaitair systeem: hier wordt vooral gekeken naar de waarde van uw vermogen. Dus ook als u geen inkomsten heeft uit een vakantiehuis, krijgt u tóch een deel aftrek, omdat het huis gewoon meetelt op basis van waarde.

• Teller = het forfaitaire rendement uit het buitenlandse vermogen
• Noemer = het forfaitaire rendement uit uw totale vermogen

U krijgt dus altijd een deel aftrek, zelfs als u geen inkomen heeft uit het buitenlandse vastgoed. 

Werkelijk rendement: hier wordt gekeken naar het daadwerkelijke inkomen uit het buitenlands vastgoed. Als het vakantiehuis geen inkomen oplevert (bijvoorbeeld omdat u het alleen zelf gebruikt en de waarde niet is gestegen), telt dit niet mee. Het buitenlandse inkomen is dan nul, waardoor u geen aftrek ontvangt.

• Teller = het werkelijke rendement uit het buitenlandse vermogen
• Noemer = het werkelijke rendement uit uw totale vermogen

Als er geen inkomsten zijn uit het buitenlandse vermogen, is de teller € 0 – en ontvangt u dus géén aftrek.

Wat betekent dit concreet?
Men zou verwachten dat het opgeven van een lager werkelijk rendement altijd gunstig is – minder rendement betekent immers minder belasting. Maar in de praktijk kan het anders uitpakken. 

Als u in het buitenland bijvoorbeeld een tweede huis bezit dat u niet verhuurt, levert dit geen inkomen op. Tot 2026 hoeft u over het eigen gebruik van een dergelijke woning ook nog geen inkomen aan te geven. Indien het huis ook niet in waarde gestegen is, dan telt het niet mee als inkomen en wordt de ‘teller’ in de breuk nul. U krijgt dan geen aftrek ter voorkoming van dubbele belasting, terwijl u bij het forfaitaire systeem wél een aftrek zou krijgen, omdat daar naar de waarde van het huis wordt gekeken.

Daarbij merken wij nog op dat het lastig kan zijn om de waarde te bepalen van een huis in het buitenland en zo het werkelijk rendement te berekenen.

Vanaf 2026 verandert dit: u moet dan voor eigen gebruik een fictieve huurwaarde aangeven als inkomen (circa 5,06% van de waarde). Het buitenlandse huis telt dan wél weer mee bij het werkelijke rendement.

Kortom: als u beide box 3-methodes vergelijkt – forfaitair en werkelijk rendement – kan het lijken alsof het gunstiger is om voor het werkelijke rendement te kiezen, omdat u dan minder belasting betaalt. Heeft u echter buitenlands vastgoed, dan moet óók de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting in beide gevallen opnieuw worden doorgerekend. Deze aftrek kan bij het werkelijke rendement aanzienlijk lager uitvallen dan bij de forfaitaire berekening, of zelfs op nul komen.

U betaalt dan wellicht minder belasting over uw werkelijk rendement, maar ontvangt ook minder (of geen) aftrek voor buitenlandse belasting. Het gevolg: uw totale box 3-belasting kan alsnog hoger uitvallen. Goed vergelijken is daarom essentieel voordat u een keuze maakt.

Wat kan Novera voor u doen?
Het berekenen van het werkelijk rendement in box 3, zeker in combinatie met buitenlands vastgoed, is complex. Daarom is het verstandig om per belastingjaar te bekijken welke berekenmethode – werkelijk rendement of forfaitair rendement – het gunstigst uitpakt.

Novera kan u hierbij ondersteunen. Wij bekijken uw situatie, geven aan welke gegevens nodig zijn en maken de berekening van het werkelijk rendement en aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Als dit voordeliger blijkt dan de forfaitaire berekening, regelen wij de verdere afhandeling met de Belastingdienst, zodat u zeker weet dat u geen belastingvoordeel misloopt.